Nova Mutum é um dos poucos municípios brasileiros que vivenciam um crescimento populacional e econômico próximo de 10% ao ano. Como um gigante canteiro de obras, a cidade avança sobre as lavouras e começa a despontar por cima das copas das árvores mais altas. Mudanças expressivas no perímetro urbano são notadas em curtos períodos de tempo, como o surgimento de bairros e loteamentos inteiros. E esta realidade, ao mesmo tempo em que se mostra um mar de oportunidades, é acompanhada de uma série de desafios para a administração pública, para os agentes dos mercados imobiliário e da construção civil, e também para a população que busca melhorar suas condições.

Nesta reportagem especial, a Revista VEZ conversou com corretores de imóveis, construtores e arquitetos locais, além do secretário municipal de Planejamento, Desenvolvimento e Assuntos Estratégicos, Mauro Manjabosco, para entender como a expansão urbana de Nova Mutum está ocorrendo, o que o mercado e o poder público pensam a respeito e qual o cenário para os próximos anos. Para quais direções a cidade irá se expandir? Como irá se comportar o mercado de imóveis? Onde serão alocadas as novas indústrias? Quando sairão novos loteamentos voltados à habitação popular? Que tendências a construção civil seguirá? Como manter o crescimento ordenado? Estas são algumas das questões que a presente reportagem buscou responder. 

ANOS DE CRISE E RETOMADA

Até metade do ano passado, a construção civil e o setor imobiliário de Nova Mutum sofreram os efeitos da crise financeira nacional. “Foram três anos em que os negócios cresceram mais timidamente, mas da metade de 2018 pra cá o folego está voltando. Aumentou muito o volume de habite-ses [autorizações para construção] e projetos entrando na Prefeitura. Tínhamos dois profissionais avaliando projetos, agora são três e logo precisaremos de mais um”, informa Manjabosco.

O clima de otimismo da cidade atrai muitos investimentos no setor. Desde 2006 a cidade recebe três novos loteamentos a cada ano, e no momento há 12 loteamentos em fase de aprovação e implantação. Pequenos construtores chegam aos montes, além dos grandes empreendimentos. O comércio em torno da construção civil cresce e se diversifica. E, junto com todo esse movimento, alguns problemas naturalmente aparecem.

Muitos investidores reclamam dos preços dos terrenos em Nova Mutum, que na comparação com as demais cidades do eixo da BR 163 estão mais altos e inibem um pouco os investimentos por aqui. Também se reclama da burocracia e da demora para a liberação de novos loteamentos. Mas esta não é uma equação simples. Há muitos fatores envolvidos; muitos prós e contras e opiniões divergentes no próprio mercado local.

“Foram três anos em que os negócios cresceram mais timidamente, mas da metade de 2018 pra cá o folego está voltando. Aumentou muito o volume de habite-ses [autorizações para construção] e projetos entrando na Prefeitura.” (MAURO MANJABOSCO, secretário municipal de Planejamento, Desenvolvimento e Assuntos Estratégicos)

É informação corrente na região que os municípios de Sorriso e Sinop, por exemplo, liberaram com muita facilidade novos loteamentos, o que gerou crescimento rápido, porém acompanhado de problemas sociais e administrativos. Manjabosco reconhece que o município de Nova Mutum é o mais exigente da região quanto à liberação de empreendimentos. “É justamente pra não banalizar ou prostituir, e pra garantir que os futuros moradores tenham mais qualidade de vida. Não queremos prejudicar os loteadores, mas exigir a estrutura pra que as empresas não vendam apenas o loteamento sem os devidos investimentos. Investir em Mutum é mais seguro e garantido. A pessoa sabe que vai dar retorno”, argumenta.

Os representantes de construtoras e loteadoras ouvidos pela reportagem se queixam de um excesso de burocracia e demora, especialmente na parte do cartório de registro de imóveis – que tem autonomia e por isso foge do alcance da Prefeitura –, mas em geral mantêm o otimismo e compreendem a importância das políticas do município para um crescimento mais ordenado e para a “saúde do mercado”. 

VALORIZAÇÃO

Na década de 2000, com a explosão de crescimento da cidade, houve um período em que muitos lotes valorizaram cerca de 20% ao ano. Foi uma verdadeira “febre”. Hoje a valorização ainda acontece, mas bem mais moderada. Há mais equilíbrio entre oferta e demanda. O que aconteceu em Sorriso, por exemplo, foi um excesso de oferta. A grande quantidade de loteamentos novos acabou criando vazios urbanos nas áreas mais centrais da cidade e isso gerou uma confusão nos preços.

Há oito anos em Nova Mutum, a corretora Maria O’Boyle, que já lançou loteamentos também em Sorriso, Sinop e Lucas do Rio Verde, visualiza um efeito semelhante ao de Sorriso aqui em Nova Mutum, mas por enquanto mais suave. “Há muitos loteamentos iniciando com lotes menores na faixa de até R$ 400 o m², enquanto nas regiões mais centrais existem lotes grandes na faixa de R$ 250 o m². Os novos loteamentos estão colocando preços elevados, na minha opinião.”

Naturalmente, com a oferta e os preços elevados ao mesmo tempo, demora-se mais tempo hoje para se vender os loteamentos. “Sete anos atrás vendi os 450 lotes do Jardim Europa em um dia e meio. Hoje já não é dessa forma. Demora mais pra vender, porém é uma venda mais sólida”, diz a corretora.

DEMANDA REPRIMIDA

A população aumenta rápido e, junto com ela, sobe a demanda por imóveis. Maria O’Boyle chama a atenção para a falta de imóveis para locação, o que afeta a vinda de mais pessoas e a abertura de novas empresas. “Recebo mais de quatro telefonemas por dia e simplesmente não tem opções para alugar. Falta visão dos investidores nesse sentido, que muitas vezes não querem ter o trabalho de administrar locações, sendo que é possível contratar uma imobiliária pra fazer esse serviço”, expõe.

Outra grande dificuldade é a falta de novos lotes para indústrias. Cobra-se muito da Prefeitura uma solução para isto, e segundo Manjabosco o alívio está próximo. Ele informa que as equipes de diversas secretarias municipais estão trabalhando duro para poder liberar o quanto antes um loteamento industrial em uma área de 50 hectares logo ao sul da MT 249 e oeste da BR 163. O município já recebeu a área em doação, do Sr. Francisco Pinardi, e estuda uma parceria para lançar o loteamento. “Foram três anos sem um terreno industrial à venda. Um período de mãos amarradas para o município, e agora finalmente um respirar”, comenta o secretário.

Da iniciativa privada vem mais uma iniciativa para minimizar essa carência. A JAR Empreendimentos Imobiliários deverá lançar dentro de dois anos mais dois loteamentos na parte leste da cidade, continuando a área de serviços do loteamento Comercial José Aparecido Ribeiro. É nessa área que irá se instalar o Machado Atacado, próximo da BR 163 e da Avenida Mutum.

A comunidade também tem reclamado da demora para a abertura de novos loteamentos de habitação social. Segundo a Prefeitura, a razão da demora é a mesma que causou a falta de lotes industriais: “Isso aconteceu porque hoje quase todas as áreas em volta do perímetro urbano são privadas; o município só tem propriedade das áreas que foram doadas bem recentemente pelo Sr. Pinardi [50 hectares], pela JAR [150 hectares] e pelo Sr. Jones Rigo. Como o metro quadrado ficou bastante valorizado aqui, para o município comprar uma área e viabilizar habitação social despenderia muito recurso. Mesmo assim já estamos mexendo com a parte burocrática e com a documentação do georreferenciamento para incentivar a habitação social numa área de 10 hectares no sul da cidade, próximo à avenida Brasil. Nada impede, também, que a iniciativa privada fomente isso, inclusive já tem loteadores que vão trabalhar com a parte empresarial para a linha do Minha Casa Minha Vida, e a secretaria municipal já está analisando e dando retorno”, diz Manjabosco.

Um desses loteamentos em fase de aprovação é o Jardim América II, da Construtora Mega. Conforme o gerente Carlos Alexandre de Oliveira, a empresa tem uma lista com cerca de 300 pessoas aguardando o lançamento de casas populares, o que sinaliza a demanda reprimida.

“Consigo ver Nova Mutum daqui há 10 anos muito desenvolvida. Quando eu cheguei há oito anos era outra cidade, quase a metade do que se tem hoje. É um crescimento fantástico. Temos todos os níveis: popular, médio e alto padrão.” (MARIA O’BOYLE, corretora de imóveis)

Após a crise que forçou a redução das linhas do Minha Casa Minha Vida, o crédito está voltando aos poucos. Mas Nova Mutum tem uma desvantagem por conta da estimativa da população pelo IBGE, que segundo a Prefeitura está subestimada. Conforme consta no Perfil Socioeconômico de Nova Mutum (publicação da Prefeitura Municipal), o IBGE estima que a população do município era de 42.607 habitantes em 2017 (82% urbana e 18% rural), enquanto a Prefeitura estima que era de 55 mil (hoje já em 58 mil). “Se o IBGE reconhecesse nossa população como maior de 50 mil habitantes, mudaria a faixa de financiamento de [R$] 105 mil para [R$] 135 mil e poderia ter muito mais casas sendo construídas pela iniciativa privada e muito mais dinheiro circulando na cidade. O atual limite de [R$] 105 mil muitas vezes inviabiliza pagar o terreno e fazer a casa ao mesmo tempo”, expõe o secretário. 

EXPANSÃO A CURTO PRAZO

A partir da movimentação de registros na Prefeitura, Manjabosco anuncia dois importantes movimentos de expansão urbana em curto espaço de tempo (entre dois e três anos): um residencial, nas direções sul e sudoeste, e outro comercial e de prestação de serviços, na região leste.

“A parte residencial vai expandir em volta da Avenida Brasil para o lado da MT 249 e vai completar as terras do Sr. João Guizzo, preenchendo tudo até a MT 249”, revela o secretário. Ao sul da MT 249 surgirá uma zona industrial, onde também irá se instalar uma faculdade. E do sul o movimento se estenderá também para oeste, até o prolongamento da Avenida Mutum, onde já há loteamentos aprovados.

O segundo grande movimento, na região a leste da BR 163, seria a já mencionada área comercial e de serviços da JAR, que irá expandir com mais dois loteamentos da empresa. “Também ali o município vai começar a investir, em breve, na área do parque tecnológico”, diz Manjabosco. O secretário menciona, além da faculdade e do atacado, a vinda da FS Bioenergia ao município, que deve movimentar a economia local com a produção de etanol de milho.

Quanto aos 12 novos loteamentos, alguns já estão aprovados e iniciados e outros em fase de aprovação. Um dos que está na iminência de ser aprovado é o Terras Altas, único condomínio residencial fechado dentre os doze. O empreendimento será localizado na região oeste, pegando a esquina das Avenidas Mato Grosso e Andorinhas.

Para Maria O’Boyle, Nova Mutum vai continuar crescendo em bom ritmo ainda por muito tempo. “Consigo ver Nova Mutum daqui há 10 anos muito desenvolvida. Quando eu cheguei há oito anos era outra cidade, quase a metade do que se tem hoje. É um crescimento fantástico. Temos todos os níveis: popular, médio e alto padrão”.

O mesmo otimismo é sentido pelos arquitetos e urbanistas da cidade. A arquiteta Amanda Cadamuro analisa que com a vinda das indústrias, que precisam de mão de obra especializada, as pessoas e especialmente os jovens vão permanecer mais na cidade, em função das novas oportunidades. “A arquitetura de Nova Mutum será voltada mais para o aspecto da funcionalidade. A gente nota a característica da cidade de crescer a partir das atividades econômicas como a indústria, e por isso o estilo tenderá para o modernismo, o minimalismo”.

URBANISMO

Outra tendência sinalizada tanto pelos profissionais do mercado como pela Prefeitura é a de verticalização das edificações, uma vez que o preço do m² de terreno está cada vez mais caro. Atualmente o prédio mais alto da cidade tem sete pavimentos, mas já está em construção, com previsão de conclusão em dezembro de 2020, o Edifício Alphaville, da Construtora Mega em parceria com a Construtora Califórnia. Serão 15 pavimentos, com seis salas comerciais e 35 apartamentos. Pelo menos outros dois grandes edifícios, na faixa de 20 andares, serão lançados em breve, segundo informações de corretores.

Edifícios mais altos significam maior densidade demográfica. E questões urbanísticas como esta estão previstas no Plano Diretor Participativo de Nova Mutum, criado pela Prefeitura em 2015 com o envolvimento da comunidade. O documento prevê o planejamento estratégico do município para os próximos 30 anos e está organizado em sete eixos, incluindo economia, educação, saúde, lazer, social e meio ambiente. No eixo do urbanismo o plano estabelece os parâmetros para uso e ocupação do solo, implantação de parques e áreas verdes, sistema viário, entre outros.

Após quase quatro anos da criação do plano diretor, sugestões da comunidade como a implantação de ciclovias já foram executadas e ampliadas. Várias praças foram concluídas e entregues, além de PSFs, creches, escolas e ações como a elaboração do Plano Municipal de Saneamento Básico. Muita gente acredita que Nova Mutum chegará a 100 mil habitantes até 2030; um crescimento que parecia impensável aos que aqui chegaram antes da emancipação política, nas décadas de 1970 e 1980. Com a experiência, a comunidade vai aprendendo que o desenvolvimento de uma cidade é uma construção coletiva que depende da colaboração de todos. Assim, todos esperam que Nova Mutum seja sempre uma “terra de grande valor”, como diz a letra do hino oficial do município.